Konut ve Varlık Finansmanı Fonları (m.57-58): İpoteğe ve Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler

Bir konut kredisi verildiğinde hikâye orada bitmez. O kredi, bir fon içine alınıp menkul kıymete dönüştürülebilir ve yatırımcıya satılabilir. Türk hukukunda bu zincirin adı konut ve varlık finansmanıdır; kuralları da Kanun'un 57 ve 58'inci maddelerinde yazılıdır.

Konut finansmanı: dört ayrı faaliyet

Kanun konut finansmanını bir işlem değil, bir faaliyet kümesi olarak tanımlar (SPKn m.57/1):

Tanım burada bitmez: konut finansmanı kuruluşlarının, konut finansmanı fonlarının ve ipotek finansmanı kuruluşlarının bu kredilere ve alacaklara dayalı veya bunların teminatı altındaki işlemleri de aynı kapsamdadır. Yani zincirin sonraki halkaları da konut finansmanı sayılır.

Kim konut finansmanı kuruluşudur?

Liste sınırlıdır. Konut finansmanı kuruluşları; konut finansmanı kapsamında doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri, finansman şirketleri ve tasarruf finansman şirketleridir (SPKn m.57/2).

Bu liste dışında kalan bir yapı size "konut finansmanı" adı altında ürün sunuyorsa, işin niteliğini ve yetkisini sorgulamak gerekir.

İki zorunluluk: amaç tespiti ve teminat

Kanun kuruluşlara iki somut ödev yükler. Konut finansmanı kuruluşları tarafından; konut edinme amacının yeterli bilgi ve belgeyle tespit edilmesi ve kullandırılan kredinin veya yapılan finansal kiralamanın ipotek veya Kurulca uygun görülen teminatlar ile güvence altına alınması zorunludur (SPKn m.57/3).

Kurul ayrıca, konut ve varlık finansmanı kapsamında her aşamada Kurulca belirlenen nitelikleri haiz değerleme kuruluşları tarafından değerleme yapılmasını zorunlu tutabilir (m.57/5). Konut değerinin bağımsız bir kuruluşça belirlenmesi, hem yatırımcı hem tüketici açısından zincirin güven halkasıdır.

Varlık finansmanı ve iki fon türü

Varlık finansmanı, konut finansmanı kapsamındakiler dâhil Kurulca uygun görülen varlıklara dayalı sermaye piyasası araçlarının ihracıdır (SPKn m.57/4). Bu ihracın kabı ise fondur ve Kanun iki tür tanımlar (m.58/1):

Tanımın son satırı tanıdık gelmelidir: yapı, klasik yatırım fonuyla aynı hukuki mimariyi kullanır. İpoteğe ve varlığa dayalı menkul kıymetler ise, ilgili fonların veya ipotek finansmanı kuruluşlarının portföyündeki varlıklar karşılık gösterilerek ihraç edilen sermaye piyasası araçlarıdır.

Fonu kim temsil eder: fon kurulu

Klasik yatırım fonunda temsil ve yönetim portföy yönetim şirketindedir. Burada ise ayrı bir organ tanımlanmıştır: fon kurulu, ipoteğe veya varlığa dayalı menkul kıymetlerin sahiplerinin haklarını koruyacak şekilde fonu temsil eder ve yönetir (SPKn m.58/3).

"Haklarını koruyacak şekilde" kaydı, tıpkı portföy yönetim şirketi için öngörülen düzenlemede olduğu gibi, yetkinin sınırını çizen ölçüttür.

Malvarlığı koruması burada da geçerli

Bu fonların malvarlığı da; kurucunun, fona hizmet sağlayanların ve fon portföyüne alacaklarını veya varlıklarını devredenlerin malvarlığından ayrıdır. Koruma, ipoteğe veya varlığa dayalı menkul kıymetler itfa edilinceye kadar sürer ve sayılan tarafların yönetiminin veya denetiminin kamu kurumlarına devredilmesi hâlinde dahi geçerlidir: fon malvarlığı başka bir amaçla tasarruf edilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dâhil olmak üzere haczedilemez, üzerine ihtiyati tedbir konulamaz ve iflas masasına dâhil edilemez (SPKn m.58/2).

Teminat ve rehin yasağının istisnaları da yatırım fonlarındakiyle aynıdır: fon hesabına olması ve fon iç tüzüğünde hüküm bulunması şartıyla kredi almak, türev araç işlemleri, açığa satış işlemleri ve fon adına taraf olunan benzer nitelikteki işlemler. Bu korumanın ayrıntılarını Fon Malvarlığının Ayrılığı rehberimizde ele aldık.